El proyecto iba bien. Se vendieron los departamentos en planos, se recibieron las cuotas iniciales y la obra avanzó. Luego vino la demora: una licencia que no salía, un banco que retrasó el financiamiento, un proveedor que no cumplió. Los plazos de entrega se vencieron y los compradores, con razón molestos, presentaron una denuncia penal por estafa.
Quien construye o promueve un proyecto inmobiliario suele vivir esta situación con desconcierto. «No engañé a nadie, el edificio está ahí», me dicen. Puede que tenga razón. Pero la denuncia ya existe, y conviene entender desde el primer momento qué tendría que probarse para que ese incumplimiento se convierta en un delito.
¿Qué es la estafa según el Código Penal?
La estafa está en el artículo 196 del Código Penal. Castiga a quien procura para sí o para otro un provecho ilícito en perjuicio de tercero, induciendo o manteniendo en error al agraviado mediante engaño, astucia, ardid u otra forma fraudulenta. La pena es de uno a seis años de prisión. Su estructura es una cadena: primero el engaño, luego el error de la víctima, después la entrega del dinero y finalmente el perjuicio.
El orden de esa cadena no es un detalle. El engaño tiene que existir antes de que el comprador entregue su dinero, y tiene que ser la razón por la que lo entrega. Por ello, si el comprador pagó porque el proyecto era real y luego el proyecto se retrasó, la cadena no se cumple.
Incumplir un contrato no es estafar
Esta es la distinción que decide la mayoría de estos casos. El incumplimiento contractual es no cumplir lo que se prometió en un contrato válido. La estafa es haber conseguido el dinero mediante un engaño. Lo primero se resuelve con una demanda civil, una penalidad o la resolución del contrato; lo segundo, con un proceso penal.
La doctrina y la jurisprudencia hablan de dolo antecedente para referirse a esta exigencia. Es decir: el promotor debía tener la intención de engañar desde el momento en que recibió el dinero. Si la intención de no cumplir apareció después, o si simplemente no pudo cumplir, lo que hay es un problema contractual, por grave que sea. La Corte Suprema lo ha reiterado en un caso inmobiliario, el Recurso de Nulidad N° 741-2025/Lima: hay que diferenciar el dolo antecedente o concurrente del mero incumplimiento contractual de naturaleza civil.
Un ejemplo ayuda a verlo. Quien vende departamentos de un edificio que nunca pensó construir, sobre un terreno que no es suyo, estafa. Quien vende departamentos de un edificio que efectivamente está construyendo y se retrasa ocho meses por problemas de financiamiento, incumple. Ambos causan un perjuicio, pero solo el primero comete un delito.
¿Por qué se retrasan tantos proyectos?
Los psicólogos Daniel Kahneman y Amos Tversky describieron lo que llamaron la falacia de la planificación. Consiste en la tendencia humana a subestimar el tiempo y el costo de un proyecto propio, incluso cuando sabemos que proyectos similares se retrasaron antes. No es mala fe: es una forma sistemática de optimismo.
El sector inmobiliario es un terreno fértil para este sesgo. Los cronogramas se elaboran contando con que las licencias saldrán a tiempo, que el banco desembolsará sin demoras y que el precio de los materiales se mantendrá estable. Cuando algo de eso falla, el plazo se vence. Considero que un fiscal debe conocer esta realidad antes de leer cada retraso como la prueba de un engaño.
Nada de esto exime al promotor de su responsabilidad frente a los compradores. Prometió una fecha y no la cumplió, y eso tiene consecuencias. Lo que la falacia de la planificación explica es que un plazo incumplido, por sí solo, no revela una intención de engañar.
¿Cuándo sí puede haber estafa en un proyecto inmobiliario?
Sería deshonesto afirmar que en el sector nunca hay estafas. Las hay, y conviene conocer las señales que buscará la fiscalía:
- Vender un proyecto sin tener el terreno, o sin derecho a disponer de él.
- Ofrecer licencias, permisos o financiamiento que no existían.
- Vender la misma unidad a más de un comprador.
- Desviar el dinero recibido hacia fines ajenos al proyecto, sin ningún avance de obra.
- Ocultar cargas, hipotecas o litigios sobre el inmueble.
Este último punto merece atención especial. El artículo 197 del Código Penal regula casos específicos de defraudación, entre ellos vender como libres bienes que están gravados o en litigio. Si la denuncia se apoya en ese supuesto, la defensa debe centrarse en qué sabía el comprador y qué constaba en los registros públicos.
Conviene saber, además, que la ley contempla una estafa agravada en el artículo 196-A, castigada con cuatro a ocho años de prisión. Entre sus supuestos figuran la compraventa de bienes inmuebles y la pluralidad de víctimas. En proyectos con muchos compradores, la fiscalía suele invocarla.
Lo que prometía la publicidad
Un punto que suele aparecer en estas denuncias es la publicidad del proyecto. Los compradores citan los folletos, las maquetas y los anuncios que mostraban una fecha de entrega o unos acabados determinados. Sostienen que esa publicidad fue el engaño que los llevó a pagar.
Ahora bien, no toda promesa publicitaria incumplida es un ardid penal. La publicidad puede ser exagerada, optimista o incluso engañosa en términos de consumo sin llegar a ser una estafa. La diferencia está, otra vez, en si el promotor sabía al momento de vender que lo anunciado era falso. Un folleto que mostraba un edificio que se está construyendo, aunque con retraso, no es lo mismo que un folleto de un edificio imposible.
Ambos reclamos tienen su propia vía ante el Indecopi. La publicidad engañosa se rige por las normas de represión de la competencia desleal, y el incumplimiento de lo ofrecido, por el Código de Protección y Defensa del Consumidor. El Indecopi puede imponer multas y ordenar medidas correctivas a favor de los compradores. Es, en muchos casos, una respuesta más rápida y más adecuada que el proceso penal.
El proceso penal no es una oficina de cobranza
Considero que hay una práctica extendida que distorsiona estos casos. Muchos compradores acuden a la vía penal porque la civil es lenta y la penal presiona más. La denuncia por estafa se convierte así en un mecanismo de cobranza. Es comprensible desde la frustración del comprador, pero no es la función del derecho penal.
El derecho penal es la última herramienta del Estado, no la primera. Cuando una fiscalía admite y prolonga una investigación por estafa sobre lo que es un incumplimiento contractual, el promotor queda expuesto a medidas que nada tienen que ver con un contrato. La alternativa razonable es que la fiscalía filtre estos casos desde el inicio y los derive a la vía que corresponde.
La defensa cuenta para ello con la excepción de improcedencia de acción, prevista en el artículo 6 del Código Procesal Penal. Permite sostener que el hecho denunciado no constituye delito, aunque haya ocurrido. Es una herramienta valiosa cuando el expediente revela un problema puramente contractual.
¿Se puede llegar a un acuerdo con los compradores?
Sí, y muchas veces es lo más sensato para todos. El Código Procesal Penal prevé el acuerdo reparatorio para ciertos delitos patrimoniales, entre ellos la estafa simple. Si el promotor repara el daño y el agraviado lo acepta, el fiscal puede abstenerse de ejercitar la acción penal.
Sin embargo, esta salida tiene límites que conviene conocer. La estafa agravada del artículo 196-A no está en la lista de delitos que la admiten. Además, la ley la excluye cuando hay una pluralidad importante de víctimas, algo frecuente en proyectos con muchos compradores.
Por eso cualquier negociación debe planificarse con cuidado. Hay que definir con quién se negocia, en qué orden y en qué términos. Un acuerdo bien hecho cierra el conflicto; uno mal hecho puede terminar sirviendo como prueba de la acusación.
Qué hacer si lo denuncian por estafa
- Reúna la prueba de que el proyecto era real. Título del terreno, licencias, contratos con la constructora y avance de obra documentado con fechas y fotografías.
- Documente el destino del dinero. Que las cuotas recibidas se invirtieron en el proyecto, con facturas y estados de cuenta.
- Explique la causa del retraso con pruebas. Comunicaciones con la municipalidad, el banco o los proveedores que muestren el origen de la demora.
- Revise las comunicaciones con los compradores. Avisos de retraso y propuestas de nuevas fechas o de devolución, porque muestran buena fe.
- Evalúe acuerdos con los compradores con asesoría. Un acuerdo puede resolver el conflicto, pero debe redactarse para que no parezca un reconocimiento de delito.
Hay un último consejo que, en mi experiencia, marca una diferencia enorme: no deje de comunicarse con los compradores. El silencio del promotor es el combustible de casi todas estas denuncias. Un comprador que recibe información periódica, aunque sea mala, rara vez piensa que lo estafaron. Uno que deja de recibir respuestas suele concluir que el dinero desapareció, y acude a la fiscalía.
Lo que debe probarse
El comprador que no recibe su departamento sufre un perjuicio real y tiene derecho a una reparación. Nadie discute eso. Lo que sí debe discutirse es por qué vía. Convertir cada incumplimiento en un delito no protege mejor a los compradores, y sí expone a promotores honestos a un proceso penal que no les corresponde.
El principio de legalidad, reconocido en el artículo 2, inciso 24, literal d, de la Constitución, exige que solo se castigue lo que la ley describe como delito. Un edificio retrasado no está en el artículo 196; un engaño previo, sí. Esa diferencia es la que debe probarse, y es la que conviene preparar desde el primer día.